自然资源部：农村集体土地直接入市开发，无需国家征地（全文+精解）

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个超级重磅的楼市调控措施公布了：自然资源部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点！
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政策关注

这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大变化。参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！

这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场，租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道！同时，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。
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此举的重要看点

此举的重要看点：

农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场，租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道！同时，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

 

共享度假小院，是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里，你可以享受到共享度假的田园生活：共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......

依据传统的审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。
中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制，是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金，让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道，由于政府垄断土地供应，所以房价、地价越来越高。而且，在征地环节中，往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。

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此举的重大意义

此举的重大意义：

第一：“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。

第二：这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

第三：这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

第四：大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。

这些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。

根据两部委公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

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“办法”中的重要看点

“办法”中的重要看点
①项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。
②尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
③试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。
④集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
⑤承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
也就是说，政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策，包括快速审批通道，租住人员可以享受“基本公共服务”等等。

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此举将产生什么影响？

那么，此举将产生什么影响？

第一：这意味着中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化，未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

第二：大城市狂涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大，就可以遏制商品房的价格，让它涨得慢点。

第三：“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。

第四：由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。

第五：未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说，在大城市生活早买房仍然是必要的。

最后，回答一个很多人会问的问题：为什么试点城市里，深圳缺席，而北上广都在其中？原因很简单，深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地，深圳没有这类土地了。所以，深圳的特殊性再次显现出来。
【会议时间】：2022年8月6—8日

【会议形式】：浙江·杭州
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结
【峰会报名】：杨经理 13911447827
私
董
会
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乡村振兴及城市更新项目最新投融资政策&项目土地利用与案例专题研讨
# 重磅嘉宾
赵仕坤
博士、北京中泽融信管理咨询有限公司董事、总经理，财政部首批人才库（债务管理）专家、财政部、国家发改委首批PPP项目双库专家、复旦大学、上海财经大学兼职教授
柳  俊
壹方城特色小镇产业联盟顶层设计专业委员会核心委员、壹方城旅游文化联合发起人、旗鉴旅业联合创始人

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# 板块主题
康养文旅、乡村振兴最新政策及项目申报、操盘要点权威解读
# 重磅嘉宾
乔润令
国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家
柳  俊
壹方城特色小镇产业联盟顶层设计专业委员会核心委员、壹方城旅游文化联合发起人、旗鉴旅业联合创始人
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# 板块主题
数字化赋能乡村振兴、标杆项目操盘实践及乡村生活综合一体化解决方案解读
# 重磅嘉宾
张丹丹  
中农融信（北京）科技股份有限公司创始人兼董事长
李小梅  
云南万物竞萌旅游文化有限公司董事长
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壹方城文化产业研究院农文旅操盘负责人及高级合伙人、袁家村河湟印象操盘顾问

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文体产业IP赋能乡村发展及国家农教康旅项目奖励资金申报要点解读
# 重磅嘉宾
林  霖 
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陈  放
壹方城特色小镇产业联盟顶层设计专业委员会执行主席、国家文旅部十四五规划咨询专家、北京创意江山规划设计院院长、中国乡村振兴示范村标准咨询专家

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